CONSULTAS REALIZADAS

Debajo encontrará algunas de las consultas respondidas por los profesionales que integran el Foro, las que pueden ser de interés general.

02/05/2018

Departamento sin escriturar y Edificio sin Reglamento de Propiedad Horizontal

PREGUNTA: Aún no escrituré el depto..Y no está el Reglamento y me empezaron a cobrar expensas. Puede ser? Que debo hacer?

RESPUESTA: 

Si todavía no se redactó e inscribió el Reglamento de Propiedad Horizontal, estando ocupadas futuras unidades funcionales por adquirentes con boleto de compraventa (como seguramente será su caso) surge lo que se denomina un pre consorcio o consorcio de hecho, que en rigor es un régimen legal de condominio (Art.1983 CCyCN.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción), y de tener gastos comunes que solventar los condóminos deberán sufragarlos conforme la liquidación que practique quien lo administre (Art. 1991 CCyCN.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho).

Para fracturar la mencionada presunción de igualdad entre las partes, deberá establecerse la proporción distinta que corresponde a cada uno de los condóminos (cfr. Art. 1992, segunda parte, CCyCN - Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción).

02/05/2018

El Encargado no ocupa la vivienda que el Consorcio le brinda

PREGUNTA: Hay un encargado que tiene departamento en el edificio del consorcio pero no vive allí. Es obligatorio que viva en dicha vivienda?

RESPUESTA: 

Si el encargado fue contratado “con vivienda”, deberá ocupar la misma y esto resulta del art.23, 1, del CCT 589/10 (“El personal deberá: 1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles”).

31/08/2017

Reglamento de Propiedad Horizontal

PREGUNTA: En un edificio donde no hay reglamento de propiedad y hay inquilinos, se puede hacer un juicio por expensas ?

RESPUESTA: 

Si el inmueble está afectado al Régimen de Propiedad Horizontal indefectiblemente debe tener reglamento de propiedad horizontal inscripto en el registro de la propiedad inmueble local. Se debería hacer un pedido del mismo a dicho organismo.

31/08/2017

Titularidad de una Unidad complementaria

PREGUNTA: Puede un tercero ser propietario de una unidad complementaria sin ser propietario de una unidad funcional ?

RESPUESTA: 

Dice el art. 2039, segunda parte, del CCyCN que “La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”. De este modo, las unidades complementarias son accesorias de la unidad funcional (principal) y siguen la suerte de ésta. Por ello, lo complementario no podría ser objeto de titularidad de alguien distinto al dómino de lo principal.

31/08/2017

Libros del consorcio

PREGUNTA: Los libros del Consorcio en CABA, en donde se inscriben y en la Pcia de Bs.As., en donde se inscriben?

RESPUESTA: 

Actas y Administración  -Rubricados ante el Registro  de la  Propiedad  Inmueble  de CABA.

Sueldos y Jornales, Órdenes y Horas Suplementarias en la Subsecretaría de Trabajo de la C.A.B.A.

Registro de Firmas ; Propietarios y de Datos  - no se rubrica – se certifica  ante el  R.P.A. .-

Cualquier otro que exija la reglamentación local  (cfr. art.2067, inc. i, CCyCN)

En provincia de Buenos Aires, siempre se deben tramitar los libros, a través de un escribano. 

Si el edificio es nuevo: Se solicitará a través del escribano  la Matriculación del Consorcio y luego la rúbrica de los libros obligatorios.

En el caso de acreditar nuevos libros como continuación  o pérdida de alguno de ellos, también a través de un escribano se solicita otro, justificando en forma pertinente esa solicitud.

26/07/2017

Renuncia de Administracion

PREGUNTA: La administradora renunció por carta y no entregó ni la documentación, ni dejo el consorcio todavía. Que hay que hacer? Quien queda encargado del consorcio en esos momentos?

RESPUESTA: 

Si bien faltan datos para contestar la pregunta, en principio cabría considerar lo siguiente: La relación del administrador con el Consorcio se rige bajo los términos del mandato (arts. 1319 y ss., del CCyCN), en tal sentido si su renuncia fuere intespestiva y sin causa justificada, obliga a indemnizar los daños que cause al mandante. Por ello, el mandatario deberá cumplir con todas sus obligaciones impostergables y/o urgentes, hasta que sea reemplazado en su función.

Desde el momento efectivo de su cese conforme lo dispone el Código Civil y Comercial (Art.2067 inc. j), tiene 15 días hábiles para la entrega de la documentación. Con relación a "ni dejo el Consorcio todavía" necesitaríamos más información, pero nos atenemos a lo expresado anteriormente. Si existe Consejo de propietarios el mismo Código lo faculta a ocuparse de la administración de manera provisoria por el término de hasta 30 días hasta que se designe un nuevo administrador (Art.2064 inc. a) y d), si este no fuera el caso, aconsejamos que por asamblea se designe de manera provisoria (por 30 días) un administrador voluntario (propietario) que recepcione la documentación y llame a nueva asamblea para designar al próximo administrador.

26/07/2017

Propietario niega entrada a su Unidad

PREGUNTA: Un copropietario no acepta que pasen a su departamento para hacer arreglos por filtración en el departamento de abajo suyo y el administrador ya mando carta documento. Que se hace ?

RESPUESTA: 

Lamentablemente el administrador no cuenta con poder de policía, por lo cual no puede ingresar a la unidad si el propietario no le permite el acceso o cuenta con una orden judicial. En tal caso deberá entablarse judicialmente una acción llamada: "oposición a reparaciones urgentes" (Art.623 ter del Código procesal), a efectos que el juez llame a una audiencia, intime al propietario de corresponder la reparación y disponga una orden de allanamiento - si fuera indispensable - en el supuesto de negativa por el propietario infractor . Está acción también la pueden entablar el propietario o el inquilino directamente afectado. Para ello deberá contarse previamente con un informe técnico emitido por un profesional matriculado (ingeniero o arquitecto) y un acta de escribano público que deje constancia tanto de los daños en la unidad inferior como de la negativa de ingreso en la unidad superior. En casos extremadamente graves el administrador puede solicitar la intervención de la Guardia de Auxilio del GCBA o de los bomberos quienes si se encuentran facultados a ingresar a la unidad en el carácter de autoridad publica, únicamente cuando se encuentra en riesgo la seguridad de las personas o del edificio.

Asimismo, en el supuesto de afectarse por el propietario el funcionamiento de los servicios públicos sanitarios, gas, electricidad, agua, teléfono, que se encuentren dentro de la propiedad privada de algún o algunos condóminos o en la común del Consorcio, se puede denunciar la contravención (art. 69 del Cód.Contravencional de la C.AB.A.) en el Ministerio Público Fiscal y solicitar una medida cautelar para el restablecimiento del servicio alterado, lo que conlleva la orden de allanamiento de la unidad funcional desde donde se genera el daño.

26/07/2017

Responsabilidad por incendio

PREGUNTA: Quién es responsable por los daños causados en el edificio por el incendio de un local del Consorcio?

RESPUESTA: 

En principio estimo que habría que determinar la causa originaria del incendio. Si ha sido producida por una falla proveniente de un sector común o del cableado interno o externo de la propia unidad. El origen de la causa determinar quién tiene el grado de responsabilidad. A fin de determinarlo se puede solicitar el informe de incendio emitido por los bomberos, el cual posee carácter de dictamen. Siempre aconsejamos la denuncia del siniestro a la aseguradora que ha emitido la póliza obligatoria del seguro integral de Consorcio. Aunque la misma comprende solamente partes comunes y no unidades funcionales, salvo que cuente con un endoso específico en tal sentido.

26/07/2017

Certificado de deuda

PREGUNTA: Quién debe certificar la deuda de expensas? Solo el administrador o también el Consejo?

RESPUESTA: 

El certificado de deuda debe ser emitido y certificado por el administrador del Consorcio. Conforme lo dispone el Art.2048 del CCyCN, en su parte final, el Consejo de propietarios - si este existiese - debe aprobar el certificado suscribiéndolo. Si no existe Consejo de propietarios el administrador deberá acreditarlo ante el juzgado con el acta de asamblea donde conste que no ha sido conformado.

26/07/2017

Quita de deuda

PREGUNTA: El administrador arreglo un juicio con un copropietario que debía expensas y se hizo una quieta de la deuda. Esta facultado para esto ?

RESPUESTA: 

Entendemos que no. El crédito por expensas comunes forma parte del patrimonio del Consorcio y en tal sentido no puede disponerse del mismo sin una facultad expresa otorgada por asamblea de copropietarios. Hasta el momento no hemos visto ningún reglamento que otorgue tal facultad a un administrador.   

28/06/2017

Doble Administracion

PREGUNTA: En mi edificio se tomo la decisión mediante asamblea de destituir a la administración anterior y tomar una nueva..el problema es q la administración anterior sigue mandando la liquidación de expensas..a quien le pago?

RESPUESTA: 

En primer término habría que analizar si la asamblea que revocó el mandato de la Administración anterior estuvo legalmente constituida (Convocatoria, Orden del Día, Mayorías, etc.). Y analizar si la designación de la nueva Administración en esa Asamblea cumplió los mismos requisitos. En caso de ser así, ver si le notificaron a la Administración anterior su remoción.

Si se cumple lo anterior, se debe abonar las expensas a la Administración actual, si no se cumple, continua el mandato la Administración anterior.

28/06/2017

Sin Administrador

PREGUNTA: Destituimos al administrador q estaba y no nos ponemos de acuerdo para poner uno nuevo…que puede ocurrir con los pagos correspondientes si no hay nadie que administre???

RESPUESTA: 

Respecto de la recaudación de la Expensas, a quien este Administrando provisoria o definitivamente.

En caso de los pagos del Consorcio a proveedores/empleados habría que analizar si el Consorcio cuenta con Consejo de Propietarios, quienes tienen la obligación de Administrar en caso de ausencia de Administrador y luego convocar a una nueva Asamblea antes de los 30 días para designar uno Nuevo (Conforme art. 2064 inc. d) CCyCN).

De no tener Consejo, Algún propietario como gestor de negocios para no dejar en Mora al Consorcio.

Pero lo más recomendable es que convoquen lo antes posible una Asamblea para designar un Administrador.

28/06/2017

Honorarios Administrador

PREGUNTA: El administrador aumento sus honorarios de un mes a otro sin previo aviso?? Puede hacerlo???

RESPUESTA: 

No. Solo puede hacerlo consensuado en Asamblea designada para tal fin.

28/06/2017

Primer Administrador

PREGUNTA: El encargado del edificio fue puesto por el administrador hace 6 meses. Queremos sacarlo y le pedimos al adminisitrador q llame a asamblea. Contesta q tiene la agenda completa y q si ese es el motivo el consejo puede decidirlo. Es cierto?? Ademas, como el edificio es nuevo el administrador fue elegido por el ingeniero constructor. En el reglamento dice q no se puede remover por 3 años. Esta persona todo lo dilata y arregla por mail. Se puede destituir de alguna manera?

RESPUESTA: 

A la primer pregunta, NO, el Consejo no puede decidir si remover a un empleado del Consorcio (Conforme art. 2064 CCyCN). Es una actividad del Administrador con el acuerdo de la Asamblea. (Conforme art. 2067 inc. f) CCyCN)

Respecto de la Segunda pregunta. El Código civil que entró en vigencia el 1ro. De Agosto del 2015, dice que la primer Asamblea va a ser convocada dentro de los 90 días de que se hayan ocupado el 50% de las Unidades Funcionales o dentro de los 90 días de cumplidos los dos años de Otorgamiento del Reglamento. En esa primer Asamblea pueden remover o ratificar a ese administrador Impuesto por la constructora (Conforme art. 2066 CCyCN)

28/06/2017

Encargado no entrega unidad porteria

PREGUNTA: El encargado fue despedido y se niega a entregar el departamento q esta ocupando con su familia. Cual es la solución????

RESPUESTA: 

Si no entrega la Unidad cumplido el plazo legal que tiene para hacerlo (90 días del despido sin causa, sino 30 días), se debe recurrir a la vía legal. Esto es un Juicio de desalojo en sede Laboral, no en sede civil.

22/06/2017

Libros del Consorcio

PREGUNTA: Cuales son los libros que debe exigirse al administrador y cuales deben estar rubricados ?

RESPUESTA: 

Actas y Administración  -Rubricados ante el Registro  de la  Propiedad  Inmueble  de CABA

Sueldos y Jornales  ; Órdenes y Horas Suplementarias  en   la Subsecretaría de Trabajo de la C.A.B.A..

Registro de Firmas ; Propietarios y de Datos  - no se rubrica – se certifica  ante el  R.P.A. .-

Cualquier otro que exija la reglamentación local  (cfr. art.2067, inc. i, CCyCN)

22/06/2017

Nulidad de Asamblea por no contener tema en Orden del Día

PREGUNTA: ¿Cómo se declara nula la asamblea si se trata un tema que no figuraba en el orden del día?

RESPUESTA: 

El CCyCN en su art.2059, primera parte, prescribe: “Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema”.

Sin perjuicio de la salvedad hecha por la norma en su última frase, de producirse esa anomalía se deberá intimar al Consorcio, en la persona de su representante legal (administrador) a tal fin y en el supuesto de negativa, rechazo, silencio y/u omisión, se tendrá que ocurrir por la vía judicial, conforme lo enunciado en el art.2060, último párrafo. Fuera de la decisión de la asamblea de reveer la cuestión, el juez es el único facultado para decidir la nulidad, siempre teniendo en cuenta el régimen general de nulidades que proclama como principio general que todas las nulidad son relativas (es decir subsanables) con excepción de las establecidas taxativamente por la ley (y la pregunta en responde implica una de ellas).

22/06/2017

Poderes en Asamblea

PREGUNTA: :¿Qué ocurre si en la votación en una asamblea se omitió contar alguno/s de los poderes?

RESPUESTA: 

Se deberá poner en conocimiento del presidente de la asamblea para que se efectúe una nueva votación. Si esto se advierte a posteriori, allende se quiera dejar asentado el voto en uno u otro sentido, si éste es determinante para el resultado se deberá comunicar fehacientemente al mandatario consorcial (administrador) para que se rectifique el acta y de haber oposición se llame a una nueva asamblea o, de persistir la negativa, plantear la nulidad de la decisión asamblearia de acuerdo a lo prescripto en el art.2060 in fine del CCyCN.

22/06/2017

Nulidad de Asamblea

PREGUNTA: ¿Cómo se hace efectiva la nulidad de una decisión de la asamblea si no se estuvo presente?

RESPUESTA: 

Una vez notificados de la decisión conviene impugnarla de manera fehacientemente, agotando lo que se denomina la vía intraconsorcial. De no hacerse lugar a la objeción, se podrá articular la demanda judicial en el plazo establecido en el art.2060, último párrafo.

22/06/2017

Notificación por notas

PREGUNTA: ¿Se puede dejar de lado la unanimidad en las asambleas para resolver por notas a los propietarios?

RESPUESTA: 

De ser necesario la unanimidad para la toma de decisiones, el nuevo CCyCN facilita el procedimiento mediante lo establecido en su art.2060, segunda parte. Pero la comunicación fehaciente que postula la norma no puede ser sustituida por simples notas. Hay que tomar los recaudos precisados en la ley y supletoriamente en el RPH.

22/06/2017

Modificar el reglamento de propiedad

PREGUNTA: ¿Debe haber unanimidad para reformar el reglamento de copropiedad?

RESPUESTA: 

El CCyCN en su art.2057 reza que “El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios”.

Asimismo, en el art. 2056 establece que el reglamento debe contener “la  determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal” (inc. o).

Por ello, el juego armónico de los preceptos citados permite entender que el presupuesto o estándar mínimo para reformar el RPH es contar con la voluntad de al menos los 2/3 de la totalidad de los comuneros. Sin embargo, el mismo RPH debe fijar si se aplica otra mayoría superior o la unanimidad. Cierto es que, pacíficamente, la jurisprudencia y la doctrina autoral entiende que cuando se pretende reformar cláusulas estatutarias del reglamento, al afectar derechos subjetivos de los condóminos, la unanimidad es lo requerido.   

Finalmente, el art.2061 del CCyCN prevé que “Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares”.

22/06/2017

Segunda convocatoria de Asambleas

PREGUNTA: ¿La 1er. y 2da. convocatoria en las asambleas, sigue existiendo con el nuevo Código Civil?

RESPUESTA: 

La novísima legislación nada dice al respecto. Se aplica lo que cada RPH determine, aunque con la reforma instituida por el art.2060 del CCyCN, las convocatorias diferidas en razón de obtener el denominado quórum, devienen innecesarias.

22/06/2017

Asambleas ordinarias y extraordinarias

PREGUNTA: ¿Con el nuevo Código Civil y Comercial las asambleas siguen siendo ordinarias y extraordinarias?

RESPUESTA: 

El nuevo Código trata el tema de las asambleas – más allá de la referencia en otros artículos del Título V del Libro IV del ordenamiento – en el Capítulo V del derecho real de la Propiedad Horizontal. La clasificación en ordinarias y extraordinarias la establecen los Reglamentos de Propiedad Horizontal (RPH). Y la asamblea judicial el art. 2063 de la citada normativa.

22/06/2017

Ayudante de porteria

PREGUNTA: Existe una obligación de contratar un ayudante en un consorcio con más de 25 unidades funcionales ?

RESPUESTA: 

Si bien el Convenio Colectivo hace referencia al encargado no permanente de hasta un máximo de 25 unidades, y en el caso de ayudante de media jornada hasta 35 unidades. El Estatuto (ley 12.981) en el art.7 hace referencia a la constitución de un organismo paritario que se constituya en el Consorcio a efectos de evaluar si el edificio en cuestión necesita de más personal (uno o más ayudantes).

22/06/2017

Alquiler de la porteria

PREGUNTA: Con respecto al eventual alquiler de la unidad de portería, me gustaría saber si el gremio puede intervenir o apelar la decisión de los propietarios?

RESPUESTA: 

Entiendo que no. Si bien el Convenio Colectivo (CCT 589/2010) hace referencia a que no se puede perjudicar al encargado en lo que respecta a la disponibilidad de la unidad de portería, éste sería el caso cuando hay un encargado en funciones. Pero si no hay encargado o el encargado es tomado con posterioridad al alquiler vigente de la unidad de portería no debería haber reclamo alguno.

22/06/2017

Categoria del personal

PREGUNTA: En un edificio calificado de 3ra. Categoría y que en realidad corresponde de 4ta. Categoría se puede corregir dicha situación?

RESPUESTA: 

Considero que las categorías lo son al solo efecto de determinar a su vez la categoría del personal. En tal caso si ya se cuenta con personal asignado a una categoría superior, este posee un derecho adquirido que no puede ser modificado, en especial en lo que se refiere a sus haberes. Si se incorpora nuevo personal, este si podrá estar afín a la categoría real del edificio.

22/06/2017

Sanciones

PREGUNTA: Cuales son los casos específicos o causas para poder sancionarlo?

RESPUESTA: 

Las causales de sanción puede ser cualquier incumplimiento del encargado a las obligaciones establecidas tanto en el art.4 de la ley 12.981 (estatuto) como el art.23 del Convenio Colectivo (CCT 589/2010). Recordándole que como antecedente únicamente tienen validez las sanciones aplicadas los últimos seis meses.

22/06/2017

Familiares del encargado en porteria

PREGUNTA: Si el encargado vive en el edificio con su familia (total 5). Puede recibir otros familiares no directos a dormir?

RESPUESTA: 

Entiendo que no. La portería es únicamente para que el encargado la habite con sus familiares íntimos (cónyuge o conviviente e hijos menores de edad a cargo), no correspondería que reciba a otros familiares no comprendidos en el Convenio Colectivo.

22/06/2017

Vacaciones de un Jornalizado

PREGUNTA: Como se calculan las vacaciones de un jornalizado con antigüedad de 8 años y que trabaja  2 veces por semana?

RESPUESTA: 

Siendo la frecuencia de trabajo semanal de tan solo 2 veces por semana, debido a que no labora más de la mitad de los días hábiles comprendidos en el año calendario o aniversario respectivo, entiendo que las vacaciones deben calcularse 1 día por cada 20 efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad.

22/06/2017

Reducir horas extra

PREGUNTA: Como se procede para reducir las horas extras?

RESPUESTA: 

Debe notificarse al trabajador de manera fehaciente (por carta documento ó telegrama) de los motivos por los cuales se ha procedido a reducir las horas extras, cuál es el horario de jornada habitual que mantiene y/u horas extra que continuará trabajando.

22/06/2017

Horario del encargado

PREGUNTA: Cómo registra un propietario el incumplimiento del horario del encargado?

RESPUESTA: 

El incumplimiento del encargado está supeditado a una cuestión probatoria. Entiendo que si por lo menos dos propietarios pueden atestiguar, por ej.: que el encargado no estaba en su puesto de trabajo, el administrador tendría suficientes elementos para sancionarlo, considerando que si este discute la sanción legalmente, posee el testimonio de por lo menos dos propietarios distintos. O bien, mediante actas de constatación labradas por escribano a requerimiento del mandatario consorcial. Con relación al resto de los eventuales incumplimientos debe ser el administrador quien los constate (por ej. Falta de limpieza o de mantenimiento de los servicios centrales)

22/06/2017

Despido de ayudante de encargado

PREGUNTA: Como se procede para despedir a un ayudante de media jornada en edificio de 4ta. Categoría ?

RESPUESTA: 

A efectos de proceder al despido, entiendo que la categoría es irrelevante. Conforme lo dispone el nuevo Código Civil en el art.2067 inc. f), debe contarse con una resolución asamblearia que así lo disponga con la mayoría estipulada en el reglamento de copropiedad, si lo prevé, o en el art.2060 del CCyCN (aquella que sea más agravada)

22/06/2017

Accidente del empleado fuera del horario laboral

PREGUNTA: Que ocurre si el encargado se accidenta fuera del horario laboral ?

RESPUESTA: 

Entraría en el régimen de enfermedades inculpables dispuesto por el CCT 589/2010 y el art.208 de la LCT. Debiendo el Consorcio abonarle el sueldo durante tres meses si posee una antigüedad en el puesto inferior a los 5 años, seis meses si supera 5 años en el puesto de trabajo, y en ambos casos se duplican si existe carga de familia (cónyuge y/o hijos menores a su cargo). Luego existe una guarda del puesto de trabajo de un año sin goce de sueldo.

22/06/2017

Horas extra - Derecho Adquirido

PREGUNTA: Existe un máximo de horas extras mensuales para que trabaje el encargado ¿ Se consideran derecho adquirido?

RESPUESTA: 

Si bien el presente es uno de los temas más discutidos en el ámbito laboral, entiendo que las horas extra no pueden considerarse un derecho adquirido, dado como se ha  referido en numerosos fallos: si el encargado no está obligado a trabajarlas, el Consorcio tampoco está obligado a otorgarlas. Aunque es un tema que deberá analizarse en cada caso concreto, atento la forma, habitualidad y necesidad por las que han sido otorgadas.

22/06/2017

Jubilación encargado

PREGUNTA: Cuando el encargado cumple 65 años, ya estaría en condiciones de jubilarse ?

RESPUESTA: 

Los parámetros para jubilarse establecidos por la LCT (art.252) son dos: la edad para jubilarse y los años de aportes (30 años). El administrador debe tomar los recaudos necesarios para tener la certeza que el personal cumple con los mismos, previo a intimarlo a iniciar los trámites jubilatorios.

22/06/2017

Impuesto a las Ganancias del personal

PREGUNTA: Corresponde efectuar retención de ganancias al personal de edificios ?

RESPUESTA: 

En ese sentido no hay diferencia alguna con cualquier trabajador bajo relación de dependencia. Si los ingresos del trabajador superan el límite legal dispuesto corresponde retenerle ganancias, igual que cualquier gremio o servicio que trabaje con el Consorcio que también supere dicho límite.

22/06/2017

Facultad de reclamar al Administrador

PREGUNTA: Quien se encuentra facultado para reclamar al administrador?

RESPUESTA: 

Cualquier propietario se encuentra facultado para reclamar al administrador dentro de las pautas reglamentarias y consorciales hasta agotar dicha instancia. Si ello no da resultado cuenta con la posibilidad de reclamar legalmente y/o efectuar denuncia por ante el Registro Público de Administradores del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, si se encuentra en dicha jurisdicción.

22/06/2017

Seguro de vida del empleado

PREGUNTA: Seguro por fallecimiento. Si se acumula al del Convenio y si hay otro contratado?

RESPUESTA: 

Por la ley de Contrato de Trabajo, todo trabajador debe contar con el Seguro de Vida Obligatorio. Asimismo, cuentan con la indemnización dispuesta por el art.248 de la LCT que dispone medio mes de sueldo por cada año de antigüedad para sus beneficiarios. Esta última puede ser objeto de reintegro por parte del Consorcio a través de “Interacción Seguros”, seguro obligatorio estipulado por el sindicato (PROTECCIÓN DE LA MATERNIDAD, VIDA, DESEMPLEO Y DISCAPACIDAD, art. 27 del CCT 589/2010 y sus modificatorias). Asimismo la familia del dependiente cuenta con la CAJA DE PROTECCIÓN A LA FAMILIA, establecida en el art.19 del CCT : “La Caja de Protección a la Familia alcanza en sus beneficios a la familia de todos/as los/as trabajadores/as comprendidos en esta Convención, teniendo derecho exclusivamente a tal beneficio el cónyuge, hijo/a legítimo/a o legitimado/a y adoptado/a y respecto de quienes fueran legatarios/as o beneficiarios/as instituidos/as expresamente por el/la trabajador/a, cuya designación excluirá el derecho a los demás beneficiarios. El referido beneficio por fallecimiento se regirá por la siguiente reglamentación:...”.

22/06/2017

Facultades del Administrador

PREGUNTA: Cuales son las Facultades del administrador con respecto al nuevo Código ?

RESPUESTA: 

Las facultades y obligaciones del administrador están establecidas en el reglamento de copropiedad, la Ley del GCBA 941 (modif. por la ley 3254), todas las cuales deben estar en concordancia con las establecidas en el art. 2067 del Código Civil y Comercial.

22/06/2017

Limite de horas extra

PREGUNTA: Hay límite de Horas extras en días de semana y feriados?

RESPUESTA: 

Si bien el estatuto establece jornadas de descanso de 4 horas diarias cuando el encargado no tiene horario corrido, de 12 horas de descanso entre jornada y jornada, y de 35 horas entre las 13 horas del sábado hasta las 24 hs. del día domingo (art.3 Ley 12.981) . Dicho gremio cuenta con autorización especial del Ministerio de trabajo por lo cual no está obligado por los topes de 30 horas extra mensuales y 200 por año   (excepción al decreto 484/2000 del Ministerio de Trabajo, por Resolución Nº 137/00  - BO 7-12-2000 -  ). SIN EMBARGO, SI EL CONSORCIO ACUERDA MÁS DE 30 HORAS EXTRAS POR MES O MÁS DE 200 HORAS POR AÑO, NO DEBIERA SUPERAR LAS TRES HORAS POR DÍA, LAS CUARENTA Y OCHO POR MES O LAS TRESCIENTAS VEINTE POR AÑO. El juego armónico de la legislación laboral pareciera indicarlo así, dado el Artículo 1º del Decreto 484/2000, que dice: “A partir de la vigencia del presente Decreto, el número máximo de horas suplementarias previsto en el artículo 13 del Decreto Nº 16.115/33, modificado por el Decreto Nº 2882/79, queda establecido en TREINTA (30) horas mensuales y DOSCIENTAS (200) horas anuales, sin necesidad de autorización administrativa previa y sin perjuicio de la aplicación de las previsiones legales relativas a jornada y descanso”.

22/06/2017

Vencimiento del mandato del administrador

PREGUNTA: El 23 de mayo venció el mandato de la Administradora y al día de hoy ( 22.06.2017 ) no convocó a una  Asamblea  como se hace para que convoque  ?    O podemos convocarla nosotros  para designar   un nuevo Administrador. ?

RESPUESTA: 

a.- Vencido el plazo,  vencido el mandato  , en consecuencia,  no hay Administrador  conforme  lo previsto   en el art.  13 de la ley local   941 (“Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley”)  y el art.13 del Anexo I de su decreto reglamentario 551/2010 C.A.B.A. (“El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum”).

     b.-  Si hay Consejo de Propietarios  , puede intimar por carta documento a la administradora para que la  convoque  y en caso de no hacerlo ( en el plazo  que la intimen  ) puede el   Consejo convocarla  ( conf:  art. 2064 inc. a  del CCyC de la Nación).-

22/06/2017

Llave de sala de Ascensores

PREGUNTA: La sala de ascensores está  sin  llaves , el Conservador   tiene que tener esa llave o solamente  el  Administrador  y  el Encargado?

RESPUESTA: 

Si la sala está sin llaves ,  urgente hacer  un juego  pues debe permanecer cerrada  por tratarse de un  lugar  común  pero de acceso restringido  .- De existir  las llaves  de acceso  a la sala , estas deben estar  en poder del  Encargado y del Administrador  o  de quien el Administrador autorice  , en consecuencia  que las tenga el Conservador  no  es  obligatorio  sino facultativo del Administrador.-

22/06/2017

Horario del encargado

PREGUNTA: Si el encargado trabaja 4 hs. por la tarde  y va  por la mañana 1 hora a baldear, esto donde  debe  quedar asentado  en el libro de órdenes o en el Ministerio de Trabajo ?

RESPUESTA: 

Faltaría saber  la categoría  del encargado  , no   obstante    a   juzgar por   las  horas   denunciadas  en la pregunta ,   posiblemente     sea   un   Encargado    no permanente  con  vivienda   o  Personal  Jornalizado  no más de  18 hs.  ( semanales  ) en ambos casos    no debe quedar asentado en ninguna lugar pues   esa hora de más sería suplementaria   y ello implicaría  un cambio de categoría, y lo que se debería hacer es regularizar la situación del dependiente.-

22/06/2017

Seguro de Responsabilidad Profesional del Administrador

PREGUNTA: El seguro de Responsabilidad  Profesional tiene que figurar el Consorcio como beneficiario?

RESPUESTA: 

Si el Administrador opta  por  suplir la declaración  jurada patrimonial ante el Consorcio ( ó  cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses) deberá contratar  por un Seguro  de  Responsabilidad  Profesional , la constitución de ese seguro  debe ser a favor del Consorcio  de Propietarios . conforme  lo previsto  en el  art.  12 inc. “e” de la Ley local Nº 941   y reglamentada por la Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13.

22/06/2017

Multa por ruidos molestos

PREGUNTA: Multas por ruidos molestos .- ¿Cómo se implementa ?

RESPUESTA: 

Los ruidos molestos  están  previstos  como prohibiciones  en el   CCyC de la Nación en su art. 2047 inc.  “b”  (prohibiciones  es el mismo contenido que tenía  el viejo art. 6to. de la ley 13.512, hoy derogada) y  siendo    esa   conducta    prohibida,  tipificada  como   una   contravención    ( art. 82 del  código contravencional  de CABA  ;  conf: ley  1472 )   las   multas  no se  implementan     pues    tanto, su graduación   como su  sanción  y aplicación  es propia  de los poderes  del Estado,  sea para crearlas o aplicarlas , lo que si se puede  incorporar  en el Reglamento de Propiedad  Horizontal  y/o en  el Reglamento interno del Edificio , que horarios  deben respetarse  para no perturbar  el descanso  de los ocupantes   y/o  no realizar una serie de actividades  dentro de ese horario  que pueda perturbar el  descanso  pero  no  implementar multas.-

Con respecto a que se considera “ruidos molestos”, habrá que estar a las circunstancias de modo, tiempo y lugar, conforme lo establece el art. 1973 del CCyCN (Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción).

22/06/2017

Responsabilidad del Consejo de Propietarios

PREGUNTA: El Consejo de propietarios es responsable  con el Administrador ; responde con sus bienes  si  este no paga  los aportes?

RESPUESTA: 

SI  concretamente  el Administrador no paga los aportes , en principio,   el Consejo de Propietarios  no  tiene  responsabilidad  y ello está  expresamente  previsto  en  la  ley   - art.  2064 inc. “d” in fine  del CCyC de la nación ,  pues el Consejo de Propietarios   no  sustituye al Administrador  ni   puede  cumplir   sus   obligaciones.-  en definitiva  no hay responsabilidad sino no hay obligación.-

 Ahora bien, entendemos que para ello deberá demostrar que en el cumplimiento de sus funciones (art. 2064 CCyCN) ha prestado la debida diligencia en “ controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio” (inc. b del art. arriba mencionado) y, o bien, el administrador no permitió el control o que habiéndolo hecho fue intimado.

16/05/2017

Entrega de vivienda a nuevo encargado

PREGUNTA: MI ENCARGADO SE JUBILÓ. LA VIVIENDA ESTÁ DESTRUIDA. EN QUÉ CONDICIONES DEBE ENTREGARSE AL NUEVO ENCARGADO ?. DONDE FIGURA ESO?

RESPUESTA: 

El Convenio colectivo y el estatuto propio de la actividad, establecen que la vivienda debe estar en perfectas condiciones de mantenimiento e higiene (art.25 inc.5 CCT 589/10 y art.13 del Estatuto, Ley 12.981). Su incumplimiento hace pasible al Consorcio de sanciones y multas graves por parte del Ministerio de Trabajo.

16/05/2017

Separacion de residuos

PREGUNTA: EXISTE ALGUNA NORMATIVA OBLIGATORIA PARA QUE EN EL EDIFICIO EXISTA UN ESPACIO PARA PONER LOS RESIDUOS HÚMEDOS Y LOS RECICLABLES POR SEPARADO ?.

RESPUESTA: 

Desde hace aproximadamente tres años, existe una disposición del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (RESOLUCIÓN N.º 1444/MAYEPGC/14 Ministerio de Ambiente y Espacio Público), que establece la obligatoriedad por parte de los Consorcios de discriminar los residuos en orgánicos y reciclables, debiendo asignar un lugar propio en cada piso para su acopio por separado por parte de los propietarios, y luego su separación especifica por parte del encargado. Su incumplimiento es objeto de multa por parte del GCBA.

16/05/2017

Plus caja proteccion familia

PREGUNTA: EXISTE TODAVÍA EN EL RECIBO DE SUELDO EL PLUS CAJA PROTECCIÓN FAMILIA?

RESPUESTA: 

Sí, aun forma parte de de los aportes obligatorios del Consorcio con relación a su personal de dependencia (arts.9 y 19 del Convenio Colectivo de Trabajo CCT 589/2010), se  le retiene el  1% de su haber bruto.

16/05/2017

Encargado que trabaja en dos Consorcios

PREGUNTA: SI EL ENCARGADO ES SIN VIVIENDA Y TRABAJA EN OTRO CONSORCIO CON VIVIENDA, EL SUELDO POR SU TRABAJO EN EL CONSORCIO QUE NO TIENE SU VIVIENDA TIENE QUE DEPOSITARSE EN UNA CUENTA SUELDO APARTE O PUEDE EFECTUARSE EL DEPÓSITO EN LA MISMA QUE COBRA SU SALARIO DEL OTRO CONSORCIO?

RESPUESTA: 

Si bien entendemos que no hay una normativa expresa que establezca prohibición de efectuar la transferencia a la cuenta sueldo del otro consorcio, por cuestión de prolijidad consideramos apropiado que cada consorcio le asigne una cuenta sueldo propia al encargado.

Es indistinto, se pueden efectuar depósitos en una cuenta sueldo  que no sea  del mismo consorcio,  lo importante es que sea del trabajador.

Habrá que tener en cuenta si como resultado de ambos salarios es alcanzado por el impuesto a las ganancias, debiendo el empleado completar un formulario a tales fines.

Aconsejamos que haga llegar la consulta a un profesional Contable, en el Foro contamos con él. 

16/05/2017

Llave de sala de Ascensores

PREGUNTA: LAS LLAVES DE LA SALA DE ASCENSORES DE UN EDIFICIO ADEMÁS DEL ENCARGADO Y EL ADMINISTRADOR, DEBE TENERLA TAMBIÉN LA EMPRESA CONSERVADORA DE LOS ASCENSORES?

RESPUESTA: 

Las llaves de toda parte común del Consorcio deben estar en poder del responsable legal del mismo – el administrador – y de quien trabaja en él con carácter permanente – el encargado -. Entendemos que no corresponde que estén en poder del Conservador de ascensores.

16/05/2017

Vievienda del encargado al ayudante

PREGUNTA: UN ENCARGADO TITULAR CON VIVIENDA Y SU ESPOSA AYUDANTE EN EL MISMO EDIFICIO. EL ENCARGADO SE JUBILA POR ENFERMEDAD INCULPABLE POR INCAPACIDAD LABORAL; LA ESPOSA AYUDANTE TIENE DERECHO A PERMANECER EN LA VIVIENDA O DEBE ENTREGARLA?

RESPUESTA: 

Si la única persona que ostenta el carácter de categoría laboral con vivienda es el encargado, entendemos que por más que la esposa sea ayudante – si su categoría laboral es sin vivienda – debe proceder a la devolución en el término legal correspondiente de los 30 días, desde que cesó en su condición laboral el encargado titular.

16/05/2017

Categoria de encargado en recibo de sueldo

PREGUNTA: PUEDE EXTENDERSE UN RECIBO DE SUELDO A UN ENCARGADO DONDE DIGA QUE ES SIN VIVIENDA CUANDO EN REALIDAD SIEMPRE FUE CON VIVIENDA?

RESPUESTA: 

Al encargado debe emitírsele el recibo de sueldo que sea afín a su condición laboral. Si por algún motivo se le emite el recibo sin la categoría laboral indicada, cualquier corrección que corresponda desde el momento que se observó el error, no puede ir contra los derechos adquiridos del trabajador, ni contra su sueldo u horario de trabajo.

16/05/2017

Urgencias fuera de horario laboral del encargado

PREGUNTA: EN EL CASO DE URGENCIAS EN EL CONSORCIO, AL ENCARGADO SE LO PUEDE LLAMAR UN FERIADO O UN DOMINGO, Y POR LA NOCHE ?. DE SER ASÍ, DEBE OCUPARSE O PUEDE NEGARSE?

RESPUESTA: 

Por el Convenio Colectivo (art.20 CCT 589/2010), el encargado ésta obligado a atender las urgencias, en cualquier día u horario que fuere, siempre que esté en el Consorcio. El incumplimiento por parte del mismo, es falta grave y objeto de las sanciones respectivas. Si da cumplimiento a la atención de la urgencia, debe abonársele las horas extras del tiempo que demando la misma.

16/05/2017

Recibos por alquiler de vivienda de encargado

PREGUNTA: QUE REQUISITOS DEBEN TENER LOS RECIBOS SEGÚN LA LEY SI SE ALQUILA LA UNIDAD DE PORTERÍA EN UN CONSORCIO QUE NO TIENE PORTERO ? LA AFIP QUE ESTABLECE EN ESTOS CASOS ?

RESPUESTA: 

En principio, legalmente los recibos de alquiler de la unidad de portería, deben cumplir los recaudos de cualquier recibo, emitido en cualquier circunstancia.

Sin embargo desde el punto de vista contable, el Consorcio debería denunciar esta circunstancia ante la A.F.I.P., debido a que según el importe del canon locativo destino vivienda, deberá inscribirse en ganancias, ingresos brutos y pasar a ser responsable inscripto y agente de retención del I.V.A. (en este último caso sólo de tratarse de alquiler de locales comerciales) Aconsejamos que haga llegar la consulta a un profesional Contable, en el Foro contamos con él. 

16/05/2017

Libro de Ordenes

PREGUNTA: MI ADMINISTRADOR NO CUMPLE CON NADA DE LO MENCIONADO CON RESPECTO AL LIBRO DE ORDENES: DONDE SE LO DENUNCIA?

RESPUESTA: 

En primer término deberá tenerse la seguridad que el Consorcio cuenta con el libro de Órdenes. Si no cuenta con el mismo, el administrador deberá gestionarlo. Si contando con él, no le da las instrucciones u órdenes necesarias al encargado, ni lo apercibe cuando corresponde, todo incumplimiento de las obligaciones dispuesta en la ley 941 GCBA, puede ser susceptible de denuncia ante el R.P.A. (Registro Público de Administradores).

12/05/2017

Renuncia del Administrador

PREGUNTA: EN EL CASO QUE RENUNCIE EL ADMINISTRADOR, QUIEN ASUME LAS RESPONSABILIDADES DEL CONSORCIO?

RESPUESTA: 

Según el CCCyN , si existe, el Consejo de Propietarios (art.2064, inc.d.), y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Si no lo hay, quien sea designado en la Asamblea.

De no resultar factible ninguna de las alternativas, el nuevo administrador designado.

12/05/2017

Honorarios del Administrador

PREGUNTA: HAY 4 UNIDADES, LO UNICO QUE HACE EL ADMINISTRADOR ES PAGAR LA LUZ DEL PASILLO Y EL SEGURO, Y NOS COBRA $2500.- DE HONORARIOS, EXISTE UNA TABLA DE HONORARIOS?

RESPUESTA: 

No hay tabla de honorarios, lo único que existe  es una tabla de sugerencia no vinculante que publican distintas  agrupaciones de Administradores.-

 

Pero, en definitiva, es el Consorcio el que acuerda honorarios con quien  elige sea el administrador. En la CABA el art. 14 de la ley 941 modificada establece: "Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta".

12/05/2017

Seguridad del Edificio

PREGUNTA: HAY 4 PERSONAS DE UNA AGENCIA DE SEGURIDAD EN EL EDIFICIO Y QUEREMOS QUE SE QUEDEN EN RELACION DE DEPENDENCIA DEL CONSORCIO, QUE NOS ACONSEJAN?

RESPUESTA: 

·        Deberán tratar el tema en una Asamblea al efecto, ya que el art. 2076 inc. f CCyCN, así lo determina, en caso de tomar al personal como dependiente del Consorcio.

·        Si deciden incorporarlos como empleados: Dejar bien establecido la categoría laboral en que serían empelados y otros aspectos como (antigüedad, por ejemplo).

12/05/2017

Autoadministración

PREGUNTA: UN EDIFICIO CHICO DE 10 UNIDADES, LO PUEDE ADMINISTRAR UN GRUPO DE PROPIETARIOS SIN TENER UN ADMINISTRADOR? (NO TIENE PERSONAL)

RESPUESTA: 

Entendemos que cuando se dice "sin tener un administrador" se está refiriendo a uno de los llamados "onerosos" (así lo dice el art. 2º de la ley 941 modificada, CABA) o "profesional". Si uno o más propietarios asume/n la administración del Consorcio, lo será/n. 

El CCCN no hace distingos al regular la actividad del administrador.

Ley 941 CABA y su Decreto Reglamentario 551/2010 dejan establecido quiénes pueden ser Administradores Voluntarios. Pero lo que sí está claro es que sea Voluntario o no debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores de la CABA con lo que ello implica.

Dice el Artículo 3º ley 941 y sus modificatorias: "Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as  Voluntarios /as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna."

El Decreto reglamentario, por su parte, reza:

"La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por copropietarios sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de aplicación, en la forma que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten.”

 

    Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán presentar:

a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad

b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios. (cfr. art. 4º de la ley 941 modificada, CABA).

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12/05/2017

Jubilación y vivienda del encargado

PREGUNTA: AL ENCARGADO LE FALTA UN AÑO PARA JUBILARSE, VIVE CON SU ESPOSA Y EL HIJO MAYOR DE EDAD EN LA PORTERIA DEL EDIFICIO, QUIERE QUE SE QUEDE EL HIJO DE ENCARGADO Y SEGUIR VIVIENDO EN  LA PORTERIA TODOS, QUE HACEMOS

RESPUESTA: 

En principio la vivienda del encargado es para que la ocupen éste y familia (arts.13 de la ley 12.981 y 23, inc.1 del CCT 589/10).

Pueden o no emplear al hijo. Debiendo el tema ser tratado en Asamblea (cfr. art. 2067, f, CCyCN).

En este caso el padre, como encargado ya jubilado, tiene un mes para abandonar la vivienda desde la notificación de la desvinculación por habérsele otorgado la jubilación o vencido el plazo de un año desde el inicio de la trámites jubilatorios, y no tienen porque razón dejar que permanezca viviendo allí, aunque empleen al hijo.

Les recomiendo que consulten la LCT en lo que respecta a los arts. 252 . y 253. Para no cometer errores que pueden traer inconvenientes no deseables para el Consorcio como empleador.

12/05/2017

Seguro del Consorcio

PREGUNTA: ESTOY EN UN PH SON TRES EN TOTAL, VOY A ESCRITURAR Y ME PIDEN UN SEGURO DEL CONSORCIO Y NO HAY (QUE HAGO)

RESPUESTA: 

Es una obligación legal insoslayable  establecida en el art. 2067, h del CCyCN (Derechos y obligaciones del Administrador:...h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;....)

Si su interés es escriturar debería intimar al administrador, si lo hay para que lo contrate, de lo contrario hacer lo propio con los titulares de dominio de las otras UF.

Como última opción contratar el seguro (si te es permitido, ya que no sos el representante legal del consorcio) y luego anoticiar a los restantes.

27/04/2017

ABL impago por el administrador

PREGUNTA: LA ADMINISTRACIÓN ANTERIOR NO PAGÓ EL ABL DE TODAS LAS COCHERAS Y COMO TENGO QUE VENDER EL ESCRIBANO ME QUIERE RETENER LA DEUDA, SE LO INFORME AL ACTUAL ADMINISTRADOR Y ME DICE QUE SE LO VA A RECLAMAR AL ADMINISTRADOR ANTERIOR ¿QUE HAGO?

RESPUESTA: 

Lo primero que debemos saber es en qué lugar está emplazada la cochera. Para ello resulta primordial conocer el Reglamento de Propiedad que es la “radiografía” del edificio.

*Si es una UF destino cochera de la que es dueño de una ava parte o

*Si es un espacio guarda coche, emplazado en un espacio común

El escribano debe tener el libre deuda del bien que se transfiere respecto de servicios, tasas e impuestos, por lo que retendrá lo que corresponda.

Luego podrás repetir (es decir, que te sea reembolsado) el importe contra los condóminos y el Consorcio (en el primer caso) o contra el Consorcio en el segundo caso.

27/04/2017

Techo en balcón terraza

PREGUNTA: TECHE UNA PARTE DEL BALCON TERRAZA EN EL ÚLTIMO PISO - SERÁN 10M2 - ¿QUE PROBLEMA PUEDO TENER CON EL CONSORCIO?

RESPUESTA: 

No queda claro en la pregunta si se trata de una parte o sector propio de la UF; ó común de uso exclusivo o aún necesariamente común.  

Siendo obligación del Administrador mantener la seguridad estructural del edificio, mediando estudio técnico de lo construido, podría original la denuncia correspondiente ante las autoridades administrativas o judiciales.

Incluso es obligación del Administrador, en virtud de las leyes locales, la de denunciar obras nuevas realizadas durante su gestión sin el tratamiento necesario.

Retomando la consulta:

El problema que puede tener es que:

*sus vecinos le soliciten la demolición

*la administración pública reciba una denuncia o de oficio ataque esa obra

*cuando se realice el relevamiento requerido en virtud de la llamada Ley de Frentes” quede evidenciada dicha obra y por ello no se otorgue el certificado que debe emitir el profesional

*que su renuencia derive en una demanda judicial para que se ordene vuelvan las cosas al estado inicial.

27/04/2017

Documentación del Consorcio

PREGUNTA: LA ADMINISTRADORA RENUNCIÓ PERO SOLO QUIERE ENTREGAR LOS PAPELES CUANDO DESIGNEN NUEVO ADMINISTRADOR (QUE HAY QUE HACER)

RESPUESTA: 

El tiempo que tiene el administrador para entregar los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas del Consorcio al Consejo de Propietarios, luego de su renuncia  ó remoción, es de 15 días hábiles, según reza el Código Civil art. 2067 inc. j del CCyCN.

 

Si no hubiere Consejo de Propietarios, el nuevo administrador nombrado deberá recibir la documentación o, bien, emplazar al saliente a  que se la entregue por medio fehaciente.

 

En la Ciudad de Buenos Aires, por conducto de la ley local 941 (modificada por las leyes 3254 y 3291)  en caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos (cfr. art. 9 k). El administrador puede, por razones fundadas, requerir una única prorroga por un plazo máximo de diez (10) días corridos.

Los libros y documentación deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador (v. art 9 k del Anexo I del decreto reglamentario 551/2010 GCABA).

10/04/2017

Autoconvocatoria

PREGUNTA: Los propietarios nos autoconvocamos para sacar al actual administrador, ¿como debemos proceder?

RESPUESTA:  Es importante conocer los antecedentes de la "autoconvocatoria".

Saber por ejemplo, si esta vencido el plazo de mandato del administrador o si cumplieron con lo prescripto en el art. 2059 del CCyC segundo párrafo.

De estar cumplido​s los extremos legales del llamado, deberán proceder del mismo modo que si fuera una Asamblea convocada por el administrador:

  • validando representaciones

  • tomando y registrando asistencia

  • determinando la validez de la asamblea

  • Nombrando Presidente y Secretarios

  • Iniciando el tratamiento de cada uno de los puntos y su resolución

Sea cual fuere el motivo, resulta imprescindible que se hagan asesorar por un abogado para llevar adelante todos los pasos de la autoconvocatoria y contar para la asamblea con un escribano/a que labre el acta.

10/04/2017

Primer Asamblea

PREGUNTA: Estimados: mi consulta radica en la interpretación del art 2066 del CC, concretamente en la parte que reza "La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero". Nuestro edificio cuenta con la totalidad de las UF ocupadas desde hace dos años y ahora se está por inscribir el reglamento y escriturar las unidades y queremos remover a la administradora designada en el reglamento a inscribir. ¿Cuándo se podrá celebrar esa primer asamblea para decidir la remoción? Muchas gracias por su atención.

RESPUESTA: Conforme el  tenor  de su  pregunta y antecedentes denunciados, estarían en condiciones actuales  de celebrar una Asamblea, debido a  que se habrían cumplido los requisitos previstos en el  art.  2066 del CCy C de la Nación, a saber: ocupación mayor de unidades del porcentual exigido, previo al otorgamiento del reglamento.

En consecuencia debieran pedir a  quien cumple la función de administrador, que llame a una Asamblea a tales fines. De no ser atendido lo solicitado podrían auto-convocarse.

29/11/2016

Consejo de Propietarios

¿En qué forma se involucra el Consejo de Propietarios económicamente ante el Consorcio?

El art. 2064 del CCCN  define las atribuciones del Consejo de Propietarios, y en su inciso “B” reza “controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio” por ello el consejo de propietarios debe controlar y de esa forma involucrarse en los aspectos económicos del Consorcio, los consejeros son responsables de la fiscalización, hayan o no controlado.

29/11/2016

Vigilancia de entrada del Edificio - Encargado

¿Qué ley y art. Determina que el encargado esté en vigilancia en el hall del edificio?

El Convenio Colectivo 589/2010 establece en el Art.23 inc.10 que dentro de las funciones del encargado se encuentran “vigilar la entrada y salida de personas del edificio”. Dentro de esta obligación esta la facultad del administrador a través del libro de ordenes de solicitarle que permanezca en el hall de entrada del edificio.

Encargado, después del horario de finalización de tareas ¿Debe estar en el hall de entrada? En qué lugar se encuentre legislado?

El Convenio Colectivo 589/2010 establece en el Art.23 inc.10 que dentro de las funciones del encargado se encuentran “vigilar la entrada y salida de personas del edificio”. Dentro de esta obligación esta la facultad del administrador a través del libro de ordenes de solicitarle que permanezca en el hall de entrada del edificio.

29/11/2016

Deuda de Expensas

¿Como se puede cobrar deuda de expensas de unidades del gobierno municipal de $200.000

Si todavía se cobran las deudas en juicios ejecutivos, si no es así.

 

Sea cual fuere el Titular dominial la deuda de expensas se cobra a través de un proceso que se denomina juicio de ejecución de expensas.

Ahora bien más allá del monto se debe tener en cuenta el plazo de prescripción de la deuda a reclamar.

29/11/2016

Reglamento de Propiedad

¿Se puede modificar el Reglamento de Copropiedad?

 

Sí, se puede. 

Es necesario seguir una serie de pasos y de mayorías según el tema que se desee modificar. Luego se debe realizar la escritura pública correspondiente e inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble.

29/11/2016

Expensas ordinarias y extraordinarias

 ¿Dónde se determina de manera clara y fehaciente cuáles son las expensas comunes y las expensas extraordinarias y quién debe pagarlas?

 

Las expensas son todas "comunes" que implican gastos ordinarios y extraordinarios. 

Los Gastos extraordinarios son denominados así por la Asamblea de Propietarios, órgano que puede establecer la realización de una obra que implique una recaudación extraordinaria (esto siempre se encuentre claramente descripto en el orden del día como tema a tratar).

Las expensas son debidas por el propietario, en primer lugar.

¿Dónde están reglamentadas las expensas ordinarias y extraordinarias? ¿cuáles se incluyen en una u otra clasificación?, por tema propietario e inquilino

 

Las expensas son todas "comunes", pudiendo ser ordinarias o extraordinarias. 

Las expensas comunes extraordinarias son denominadas así por la Asamblea de Propietarios, órgano que puede establecer la realización de una obra que implique una recaudación extraordinaria (esto siempre se encuentre claramente descripto en el orden del día como tema a tratar).

Las expensas son debidas por el propietario, en primer lugar.

 

Art. 2048 Código Civil y Comercial

Todas las expensas son comunes, siendo ordinarias las más y otras extraordinarias.

Por ejemplo: Se requiere cambiar las columnas de agua del edificio, se necesita mucho dinero y se decide en la Asamblea de propietarios recaudar un monto extraordinario por mes. La expensa es extraordinaria por definición del código (y lo determina la asamblea), 

Ahora bien, deciden cambiar el revestimiento del palier: sacar la madera y poner mármol. Este gasto podría omitirse o elegir otro revestimiento menos caro... en este caso podemos decir que la expensa que lo sostiene es extraordinaria por haberse resuelto en Asamblea, y porque no hace al mantenimiento del inmueble.

 

Por tema inquilino, es más sencillo circunscribirse a la definición de expensa extraordinaria que da el Código en el artículo citado, último párrafo.

29/11/2016

Encargado con Vivienda

¿Un encargado con vivienda puede dormir fuera del domicilio sábado y domingo?

El Convenio Colectivo 589/2010 establece en su art.23 inc. 1) Que el trabajador esta obligado a pernoctar en la unidad de portería (cuando habita en la misma) en jornadas hábiles. Por lo cual se desprende que no estaría obligado los días inhábiles.

29/11/2016

Jubilación Encargado

¿Qué sucede con encargado de 72 años de edad que espera obtener los años de aportes para jubilarse? A su vez es empleado del Estado.

 

Si bien como principio general, para que un empleado se jubile debe tener la edad requerida por el sistema jubilatorio (65 años) y la cantidad de años de aporte (30 años). Luego de los 70 años puede jubilarse por edad avanzada, bastando en tal caso con acreditar 10 años de aportes. En tal caso también puede ser intimado.

29/11/2016

Consejo de Propietarios

¿Se puede enjuiciar al Consejo de Propietarios?

 

En principio la respuesta es Sí.

 

Siempre será necesario que la causa sea una conducta u omisión que configure un daño intencional por parte del propietario, lo que será objeto de prueba.

 

Pero no encontramos en la pregunta elementos suficientes para responder. Habría que asesorarse si la causa es suficiente como para enjuiciarlos.

¿Es real que los del Consejo pueden ser demandados judicialmente?

El art. 2064 del CCCN  define las atribuciones del Consejo de Propietarios, y en su inciso “B” reza “controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio” por ello el consejo de propietarios debe controlar y los consejeros son responsables de la fiscalización, hayan o no controlado. Pero solo del Control.

En cuanto al grado de responsabilidad que tengan el la omisión de control o el control deficiente, podrían ser demandados judicialmente. Pese a esto, el Administrador es siempre el primer responsable de los aspectos económicos del Consorcio.

29/11/2016

Deuda de expensas

Deudor de 2 expensas por más de 8 meses ¿Cómo tratar este tema para obligar a pagar las mismas?

 

La pregunta no es clara:

* Las expensas se abonan mes a mes, si luego de dos meses de mora se decide pagar una expensa, ese monto se imputa, por lo general a intereses y el resto a capital.

* Si debe 8 meses de expensas:

Los pasos recomendados serían:

1) intimar al propietario por carta documento al pago en un término por ejemplo de 10 días hábiles

2) de no recibir respuesta iniciar juicio ejecutivo por expensas

29/11/2016

Asamblea

Se puede en la Asamblea Ordinaria abarcar períodos mayores al año?

 

Las Asambleas Ordinarias deben celebrarse en determinada época del año, en general el Reglamento lo dice.

Más allá de eso, en la C.A.B.A y la Pcia. de Bs.As., por ejemplo, no puede pasar más de un año de una a otra asamblea (sea ordinaria o extraordinaria), por el tema de renovación mandato administrador (cuyo mandato dura hasta un año, según lo que haya decidido la Asamblea). 

29/11/2016

Reglamento de Propiedad

Si se tiene un Reglamento de Propiedad de una antigüedad de 70 años y no contempla temas importantes (cada propietario arregla todo) ¿Se debe cambiar?

 

El Reglamento se completa con la normativa del Código Civil y Comercial y las normas del lugar donde se emplace el inmueble (por ej. en CABA la ley 941, reglamentaria y modificatorias, etc)

 

Pueden los Propietarios modificar el Reglamento de Copropiedad. 

En el caso donde se regulen temas patrimoniales del Consorcio deberán contar con el 100% de la aprobación de todos los propietarios y luego realizar las modificaciones en escritura pública e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad.

29/11/2016

Consejo de Propietarios

¿Cómo se procede cuando un miembro del Consejo de Propietarios junta firmas para revocar lo establecido en la Asamblea mandando al encargado a juntar firmas?

 

Un miembro del Consejo, primero es propietario, es decir que si no estuvo de acuerdo con algo propuesto en Asamblea y tiene motivos que lo respaldan puede seguir los pasos necesarios para impugnar lo decidido.

El método de mandar al encargado no sería el apropiado. 

14/10/2016

Intereses

Quisiera preguntarle, sobre los intereses que se pueden cobrar sin avisar antes , a los morosos

 

En mi edificio se venia cobrando a todos 3 % mensual , asi tuvieras 3 o 4 meses , lo que adeudabas al 2 mes te cobraban el 3 % ,  En el resumen figura que se cobra el 3 % , en este resumen , sin embargo el Administrador aumento  el interés , el primer mes 3 % , el segundo mes de deuda 6 % y asi sucesivamente  el doble el tercer mes el 9 % ,  y en la Asamblea o sea en el Acta no se hablo ni esta escrito sobre la decisión de aumentar los intereses ,  y según el dice , que dice en el Reglamento del consorcio ,  En el reglamento no dice esto ,   dice  que se cobrara el 20 % anual  por los 3 meses , luego será intimado  a pagar la deuda .  es un reglamento de mas de 40 años ,  yo vivo hace 32 años en este

Edificio, y el Administrador hace  11 meses que esta ,  Si bien hay muchos morosos , pero no me parece que sea normal, que decida por su cuenta . y el Consejo de propietarios tampoco aviso, 

 

Pregunta  que puedo hacer como puedo defenderme , si bien voy a estar al dia , solo debo 2 meses , pero no me parece la manera y me parece usurero lo que cobra  por los intereses . 

Favor responderme , como le puedo hacer una nota o carta documento , gracias

RESPUESTA DEL FORO

Con respecto a la tasa de interés de las unidades morosas la jurisprudencia ha estimado que la tasa de puede ser - COMO MAXIMO - del orden del 30 o 36% anual, pero todos los juzgados se atienen a lo establecido en el Reglamento (si es una tasa menor como ud. refiere este seria entonces el caso del 20% anual), salvo que haya una resolución de asamblea que establezca una tasa superior, pero que no supere el máximo referido (36% anual). Le recuerdo que cada mes de deuda tiene una tasa diferencial en función de su fecha de vencimiento, obviamente el mes mas antiguo en deuda tiene un interés acumulado mas alto. El administrador NO SE ENCUENTRA FACULTADO A ESTABLECER UNA TASA DE INTERÉS DE MOTUS PROPIO. El Consejo inicial seria verificar la tasa que esta cobrando y si esta fuera de reglamento intimarlo por carta documento a su cumplimiento. Atte.

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